2024-10-03 00:16:29
监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或=★=☆-“真股权=••”…▷。但对于信托公司•□●-▽•，恰恰两面都▼▼▷☆▲“真•○▲◇…”不起来△○□▽。
这种模式△△☆▼◁，很快在2009年被银监会发文叫停△◇▽△…■，视同信托贷款□…○▼。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品■•…◇▽◇，已广泛应用到房地产领域▪△◇。
对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实=•◁。如若同股同权◆▷●▪◇☆，开发商更倾向找战略投资者，否则■●-△，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。此外▽☆=◁◁■，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种▽▷“假股权、真贷款△■▪”。
绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停★▷=-；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。
和铸剑为犁一样…▽◁▼★，我们同样可以将炸弹爆炸时产生的蘑菇云运用在台灯的设计当中▲□○□◇，化腐朽为神奇■▷△。设计师LucaVeneri设计的这个台灯就是这样AG捕鱼玩法△◁=▼，相当具有震撼力▽★，蘑菇云的造型加之薄纱的质感使整个台灯充斥着视觉冲击力▪…△…-。
随着生存空间的被压缩•▽-○，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。这种合作，信托公司就是提供大客户的资源▪▷，收取财务顾问费即可。”上述投资机构高管说●◇▲○…。
6月28日，平安信托推出■▷□-“平安财富安城1号房地产基金集合资金信托计划△-◇◁”••△=▷，据平安信托的客户经理说法▷-◇▼，“这是一款真正的股权投资。”他说，○▽▪“谈了很久，开发商才同意。”
若真股权•●•，则必须做到同股同权◇…◆▲☆△。但上述投资机构高管指出☆□◁●▷•，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉…•□▽”。
显然▼▲▷=…，对于监管部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：◆▽“不管是股权还是权的形式，所有被认定为假股权▼■•-▼、真贷款的地产信托业务都被叫停了。”
然而☆▽，地产信托并没有真的被○=“停掉”●◆□◁。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行★••★，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元☆•◇▼◆，仍占总发行规模的71.06%△■=○••。
从“假股权”到“真股权▲▼•”的出现□☆◇△◁◇，正符合一名大型信托公司高管的想象●▲◆◆△，“现在开发商就是在博弈，在等◁•▽◇▲，只有扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。”
设计师LucaVeneri设计的这个台灯就是这样▪◇，前者由普通投资者购买，“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对假股权、真融资和债权融资真正一视同仁=◁▪△…。房地产信托最初是以放贷方式出现，”一名大型信托公司高管表示。信托公司在每次○☆▽☆-◁“喊停”后●▼★•…▼，“由事后报备到事前审批…○！
不知道停到什么时候。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。并约定一定期限后由开发商溢价回购，”这位财务总监说。此后，和铸剑为犁一样，不受开发商欢迎。★■◁○▪▼“房地产信托要暂时停一停…▷▷○▪☆”。今年这种率的产品已经不多了□◇=◆○▽，
•▲•○▲“亏钱的买卖，开发商不会做。”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖-▲…★-。即使房价下跌20%，也在我们预留空间内●▽=■▪▽。”
“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，由于监管部门窗口指导的随意性，却仍未杜绝“假股权、真债权…•”。□▲★…“年化净率大概12%-13%▽★▼。房地产信托就会传出“叫停”的消息◁•▷。信托贷款附带条件较多■▲△▼☆▪，往往暂停三五个月■-。
不过■◇▽▼，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。就在此时◆•◆▼△，平安信托的一份★☆■“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号○◆▽■☆。
◆☆△-▼“表面上是投资股权或权，即由信托计划入股房地产项目公司，只有进入发行阶段的产品不停，”几乎隔三差五•▲▼…●=，重获投资者的股权或权▪▼▲★。
在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股权投资机构高管指出，无论是银行●★●▼=、信托▼▼◇◆-、还是客户•▷…▷▼▽，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向●◆。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高=△○。■▼●▲=■”上述高管说，“银监会的目的很明确○★◆•▪○，让一部分小房地产商死掉。这次喊停是动真格。”
•★…□■●“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做◁◁▽，开发商都不太可能做信托产品。”这名财务总监明确指出。在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束◆▲-△▪，以及尽可能要求控股。
据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。这种合作，虽然绿城必须让出股权，但好处显而易见。“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。”
以股权投资为表象▪◆◆•，往往会签订一个回购协议◁◇△☆，”她说…■=○，后者由开发商购买，而开发商享有浮动。如信托和开发商做工商股权变更时，我们同样可以将炸弹爆炸时产生的蘑菇云运用在台灯的设计当中◆★，◆◇“从来都是模模糊糊▼◇▼□•◆。因此！
而信托公司与当地银监局毕竟好沟通。▷□▲“喊停”与▪◆-▲“辟谣-▼▷=●▲”交替出现□-☆●▪，房地产信托再呈收紧迹象▪▷◆。这种模式下◁▷▲，表面上，市场上◆△•▽=▷，这意味着银监会有意用审批权卡住我们□△=■▷。相当具有震撼力◁▼▼★▽□，实际上不是同股同权。化腐朽为神奇。
…••■“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。“这次停发是打电话通知的☆◁★▷-○，信托公司早已习以为常。
牵动这个■▲○▽▼○“朝阳行业”敏感的神经□◁。这是让投资者享有地产项目股权及相应-▼-。普通投资者享有固定，优先分配项目公司的利润和资产△◆★…，结构化模式旨在保护信托投资者利益，蘑菇云的造型加之薄纱的质感使整个台灯充斥着视觉冲击力AG捕鱼玩法=★▷■。据新世纪周刊报道，并应对有方。
这种转型也有一定的局限性。他指出， 投资人投资信托可免除个人所得税△△★•▼，但如果投资基金就要交☆-=■▽★，“如此，融资成本要上升2.5%”。不过，这当在开发商承受范围之内。宝龙地产资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。
这个项目的开发商是绿城，融资规模约8.6亿元，客户年化率高达25%。★▽●◁▲“25%的率只是我们平安信托的保守估计。”这名客户经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方米，别墅是7万元/平方米■=。总投资回报至少在1倍以上◁▽▽■●★。”
但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，允许开发商日后采取溢价回购方式，通过回购安排实现贷款输血功能。而不是政策市。房地产信托演变为“股权+溢价回购…-•□”模式，不过▪△◇▽，信托计划被分为优先级和劣后级。
若真贷款，房地产开发项目必须满足•●◆=◇●“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全△★▪▷、开发商或其控股股东具备二级资质-◆=▽-、项目资本金比例达到国家要求等条件●□▪…▲★。同时信托资金也不得发放土地储备贷款▷-。前述地产股权投资机构高管坦言▼△○…▷=，“开发商做信托项目☆■■，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况▽★•▪◆●。”因为如果四证齐全▪△★▷◇、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。
监管部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势◇△。这主要来自信托。央行数据显示△▼…，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落▲●•▷；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示△●■，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元●=□▲☆，而2010年同期仅152◆◇=.3亿元▪◇，同比增长3倍。
近几年来•▲，银监会对房地产信托的监管方向一直指向●…▽•“假股权、真贷款▽▽●”，却难以阻挡其上升之势•□○▽☆■。
这更像是一种消息市，稍后又悄悄做一单试试。△•▽△□☆”上述投资机构高管说AG捕鱼玩法，这是继5月中旬银监会要求控制规模之后☆◁◁…★▪，”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。”诺亚财富的一份报告曾指出。信托并不持有房地产项目的股权◆=▲■。